【博览财经研报】雄安新区的消息，对那些房地产投机客而言，就如同“猎手撒出的鹰，鲨鱼闻到了腥”，诸如以下的传闻，不绝于耳：北京人带400万现金只为购买雄安的一套小产权房，一位内蒙古的“土壕”7200万买下八层楼、不愿错过“千年等一回”的机会连夜开车到雄县买房的东北夫妻……

但这种瞬间抄底、快进快出的炒房逻辑，撞上了“监管的墙”上，甚至可以说是撞到“另一种完全不同的思路和模式”的壁垒之上。

那么，如何避免“雄安新区”再次沦为“房地产恶意炒作”？博览研究员注意到，当地目前主要采用的都是“堵”的办法，以应对“当务之急”。目前，暂未看到“疏”的手段，但“迹象”是渐露端倪的——

京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨在周三(4月5日)做客“人民直播”时表示，中央给雄安的定位是改革开放的先行区，也包括对房地产管理的改革，雄安将试验房地产发展新模式。

作为千年一计的“雄安新城”将最可能采用什么模式，以解决中国房地产炒作问题，试验房地产发展新模式？

博览研究员认为，“雄安新城”关于房地产方面，最有可能采用的是“重庆公租屋模式”。

“雄安模式”和“重庆模式”最大的两条：都是一张白纸上“重新谋划”。重庆是当年建立直辖市，另一个是在首都边上建立“经济特区”。而他们在经济基础上有很大的相似性：都是在面积相对较大，农村人口较多，产业产能还不够发达的白纸上更容易画。

当年重庆是怎么搞的，尤其是房地产开发方面的经验将在发展“雄安新区”时值得去借鉴。在雄安这里试验“保障房”和“经济适用房”的模式，大幅度提高政府保障房供给，是一种新的模式，也是一种新的城市化模式。

面对“雄安新区”房地产炒作，未来应该能够看到更多“疏”的办法

面对着“雄安新区”出现的房地产炒作，博览研究员注意到，目前主要采用的还是“堵”的办法，主要形式仍然是“限购限贷”，“禁止转让”等措施，还没有看到“疏”的办法。

雄安将“试验房地产发展新模式”或将延续采用“重庆公租房模式”

在周三(4月5日)做客“人民直播”时，京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨表示，中央给雄安的定位是改革开放的先行区，也包括对房地产管理的改革，雄安将试验房地产发展新模式。

那么，雄安新区房地产开发采用哪种方式呢？邬贺铨指出，除了传统的模式，发展房地产还有很多思路，例如新加坡模式，即政府直接管理部分土地，建成廉租房，房价很便宜，让需要住房的人能住。新加坡模式也是我们经常看到的“重庆模式”。

众所周知，目前为止，“重庆模式”是中国房地产发展模式中较为成功的案例(去年哪怕是黄市长调任，离开重庆，一部分“投机分子”到重庆炒作房地产，也被当地地产新政给“打爆”)。

此前，重庆市原市长黄奇帆进京担任了全国人大财经委副主任委员。应该说，他治理重庆房地产发展的成功经验与他参与创设的房地产“重庆模式”密不可分。

那么，什么是所谓的“重庆模式”？从图表中可以看出，重庆模式有效解决了房地产供地问题，同时采用“廉租屋和公租房”的模式减少了市场的需求，同时通过整顿开发商，澄清市场。

雄安新区和重庆设定为直辖市开发，有较多的共同之处：二者在开发之初都是一张白纸。“雄安模式”和“重庆模式”最大的两条：都是一张白纸上上推倒重来。重庆是当年建立直辖市，一个是现在建立“首都经济特区”，而他们在经济基础上有很大的相似性。

雄安新区规划范围涉及河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域，地处北京、天津、保定腹地，区位优势明显、交通便捷通畅、生态环境优良、资源环境承载能力较强，现有开发程度较低，发展空间充裕，具备高起点高标准开发建设的基本条件。

在面积相对较大的，农村人口较多，产业产能还不够发达的白纸上，容易画。这与当年的重庆是类似的，建造成本最低。

当年重庆是怎么搞的，那么那些发展重庆尤其是房地产方面的经验在发展“雄安新区”时值得去借鉴。“重庆的公租屋模式”是不是就会在雄安这里试验，改革“保障房”和“经济适用房”的模式，大幅度提高政府保障房供给。这是一种新的模式，也是一种新的城市化模式，将可能在雄安新区做试验。

【博览财经研报】在“实干误国、买楼兴邦”的调侃背后，亟待破解的，就是日久形成的实体经济被房地产畸形发展绑架的忧患。

●据统计，较早公布的十几家上市公司2016年报显示，新增按揭贷款占新增贷款比重达六成左右，而2015年上市银行新增贷款流向住房按揭的只占三成。另据已公布2016年业绩的27家上市银行数据显示，27家上市银行去年个人房贷增量为4.25万亿元，相较2015年全年的2.25万亿元，增幅近九成。

●与此同时，尽管今年一季度，房地产市场调控持续加码。一季度住宅市场量价整体回落。但房地产企业在土地市场的购买热情并未减退，一季度恒大、碧桂园等十大房企拿地总价高达2246亿元，同比大幅增长83.3%。而万科、碧桂园与恒大今年一季度销售额更是突破千亿元，均实现了同比暴增。

……

尽管“脱虚向实”政策大方向已经明确，但房地产“挤占”实体经济信贷资源的势头尚未得到完全遏制。而相较于不断高涨的房地产业，工业、尤其是民间制造业的“恢复”仍显得较为虚弱。显然，失去工业的支持，暴走的房价将难以持续，但实体经济和房地产之间的矛盾，能否得到调和？

博览研究员认为，这些问题，都可以通过对比分析重庆与北京、上海、深圳之间房价、经济结构差别得出答案。而决策层此次“祭出雄安模式”，或许就有寻找填补在北上深和重庆之间广大的“中间地带”的城市发展“产业真空”！

房价的上涨，不单单只看工业数据，更要看该城市的产业模式、消费群体是否与其相匹配

历经三十多年的改革开放后，北上深逐步实现了各自的产业转型升级，不再单纯地依靠投资、工业来拉动GDP增长，而是依据自身条件，分别成为了引领中国经济发展的三大龙头——政治中心、金融中心、科技中心。

重庆，则成为了承接北上深旧的产业链的一大新基地。因此，尽管GDP增速不及重庆，但北上深的经济发展模式实际是走在重庆之前。这也意味着，不仅仅是因为土地供应、人口流动、资金炒作等方面的因素，传统工业正逐步出清的北上深，其房价上涨更因为有着新型产业模式、广大消费群体的支撑（譬如深圳的高房价让华为考虑“更多新选择”，但苹果却迎风而上）。而重庆，虽然GDP增速喜人、工业一枝独秀，但6869元一平米的均价恰恰是与其现有的传统工业经济结构相匹配。

至此，答案一目了然——房价的上涨，不单单只看工业数据，更要看该城市的产业模式、广大消费群体是否与其相匹配。

现在的问题是，相对低迷的工业数据表明，更多地方是既不能像北上深一样找准新的方向，又不能像重庆一样承接好旧的产业链，自身经济难以找准定位。与此同时，不断高涨的房价则表明，很多地方只看准了房地产带来的相关财政收入，不管三七二十一就跟风涨价。最后，这片“中间地带”，房价上涨一没有北上深那样的独特条件，二不能像重庆样“坚守本分”，很可能陷入“上不去下不来”的困局。

而往更深层次看，以上情况更反映了中国经济结构转型的一大趋势——在中国产业链真正转型之前，可能中西部和东部之间的转型差异会优先出现，并集中体现在房地产市场价格上。通过房价来明确这种“梯次发展路径”，设定各城市发展不同产业结构的门槛——你这个地方究竟适合做什么产业，如果玩不起高端请明智的转为“务实的基础产业”。

GDP增速领跑全国的重庆为何房价涨不上去？

毫无疑问，在此前的房价上涨中，重庆是一个异类。

◆据统计，2016年上半年，重庆主城区住宅成交价为6747元/平方米，较2015年同期仅增加了36元/平方米，同比微增0.54%。上半年重庆主城区土地出让面积为284万平方米，同比下降38%；成交总金额为157亿元，同比下降45%。

与此同时，重庆上半年GDP增速达10.6%，连续十个季度领跑全国。前三季度GDP增长也预计在10.7%左右。

为什么经济高增长的重庆，房价却一直涨不上去？

◆我们回过头来看北京、上海、深圳，这三大一线城市可谓是本轮房价上涨的源头。从2015年9月到2016年9月，涨幅全部超过30%，但其GDP增速显然不及重庆。

北京、上海、深圳、重庆近期房价情况、GDP增速（数据来源：中国房价行情平台、国家统计局）

◆有分析认为，北上深与重庆之间房价、GDP增速表明，“房地产唯经济增长理论”难以支撑，同时指出，重庆房价难涨，更得益于政府的合理调控（大量土地储备和供应、房产税、公租房）和市民的心理和预期。而博览研究员则认为，不能简单的从GDP增速来判断一城房价上涨是否具备经济支撑，更应该从各自的产业结构、经济发展模式来分析。

我们看到，尽管连续十个季度GDP增速领跑全国，但重庆还是一个投资严重依赖型城市。

北京、上海、深圳、重庆2016年上半年GDP值和固定投资额

再来看四个城市的产业结构，显然重庆第二产业比重仍相对较高。

◆众所周知，中国经济发展长期存在着东、中、西部差距过大的结构性问题。由于政策和区位优势，东部地区经济发展一直是遥遥领先。而北京、上海、深圳这三大一线城市，历经三十多年的改革开放后，更是实现了各自的产业转型升级，不再单纯地依靠投资、工业来拉动GDP增长，而是依据自身条件，找准了城市定位，成为了引领中国经济发展的三大龙头——政治中心、金融中心、科技中心。而重庆，则成为了承接北上深旧的产业链的一大新基地。

上半年北京、上海、深圳、深圳经济发展特点

因此，尽管GDP增速不及重庆，但北上深的经济发展模式实际是走在重庆之前。这也意味着，不仅仅是因为土地供应、人口流动、资金炒作等方面的因素，传统工业正逐步出清的北上深，其房价上涨更因为有着新型产业模式、广大消费群体的支撑（譬如深圳的高房价让华为“考虑更多选择”，但苹果却迎风而上）。而重庆，虽然GDP增速喜人、工业一枝独秀，但6869元一平米的均价恰恰是与其现有的经济结构相匹配。

在北上深和重庆之间广大的中间地带，有多少个城市将会“上不去下不来”？

回过头来看前面提出的问题：失去工业的支持，暴走的房价将难以持续，而实体经济和房地产业之间的矛盾，是否能得到调和？

答案一目了然——房价的上涨，不单单只看工业数据，更要看该城市的产业模式、广大消费群体是否与其相匹配。

而往更深层次看，以上情况更反映了中国经济结构转型的一大趋势——在中国产业链真正转型之前，可能中西部和东部之间的转型差异会优先出现，并集中体现在房地产市场价格上。通过房价来明确这种“梯次发展路径”，设定各类型城市发展不同产业结构的门槛——这个地方究竟适合做什么产业，如果玩不起高端请明智转为“务实的基础产业”！而此次“祭出雄安模式”，或许就有寻找填补在北上深和重庆之间广大的“中间地带”的城市发展“产业真空”战略考量！

【博览财经分析】4月1日下午，新华社才发布了中共中央、国务院决定设立河北雄安新区的通知，中介、购房者便连夜奔赴河北雄县，当晚二手房价格翻倍还买不到，需要全款支付，且目前房子不能过户，只能买卖双方私底下签署协议。

尽管调控政策已经出台，但这难以阻挡购房者的热情。雄县的街头仍然挂有很多外地车牌的车辆，来来往往。

新区三县的房地产坐地起价，楼价从每平米4000人民币，狂飙到了4万，直追北京、上海等一线大城市。新区三县除了房子被外来人哄抢外，当地拥有户籍的民众身价急升，特别是单身汉和已经离异的男女，纷纷“被传”在网上打出征婚广告。由于房价一夜之间飙涨，以及对未来充满预期，雄安光棍汉也“涨价”，53岁农民曝出要娶25岁留学生。

总之，博览研究员注意到，“雄安新区”刚设立，市场首先反映的是想方设法“去炒房”。

博览研究员认为，这种现象的主要原因是：传统经济找不到出路，资金只能在一个安全的领域“房地产”抱团取暖，熬下去。

“雄安新区”刚设立，市场首先反映的是“去炒房”

◆中介、购房者连夜奔赴河北雄县，二手房价格翻倍还买不到。

4月1日下午，新华社发布了中共中央、国务院决定设立河北雄安新区的通知。新区尚在襁褓，已有房产中介连夜落址雄县。一位中介人员表示，“刚刚开的业，紧着抓的，昨天开的业。”通过中介和购房者了解到，雄县平时均价3000元、4000元的二手房已经卖到了每平方米8000多元，需要全款支付，且目前房子不能过户，只能买卖双方私底下签署协议。

民生证券4月1日发布研报称，目前新区涉及的3个县已经冻结全部房产过户（3月31日到房管局调研得到的结果），本地人、外地人都无法买房。

前述中介人员同时向购房者介绍，目前雄县的二手房单价在8000元左右上下浮动，但“我们想用这个钱卖，卖家同不同意还是个问题。

目前有一套“大产权”房，房子的户型为两室一厅，约80、90平方米，125万元。除了大产权房外，“新民居”也受到了购房者的追捧，新民居指在农田或村里的自盖房，目前已经卖到了每平方米5000、6000元左右。

这远超了雄县房子的以往均价。在58同城上看到，雄县之前的二手房，如紫御华府、未来城、凤凰国际等，每平方米的价格为3000多元或4000多元，目前尚未发现有单价超过5000元的二手房。

尽管调控政策已经出台，但这难以阻挡购房者的热情。雄县的街头仍然挂有很多外地车牌的车辆，来来往往。4月2日早上，一家中介机构已被蜂拥而至的人群挤满，面对购房者七嘴八舌的疑问，一名中介人员称，“反正昨天有成交的（房子）。现在所有的买卖房都不能过户，都是私下交易定好的。”

◆雄安光棍汉也“涨价”，53岁农民要娶25岁留学生。

北京4月1日宣布设立雄安新区，一夜之间，雄安县成为与深圳、上海浦东新区齐名的新区，引发当地楼市飙升，各地炒房客蜂拥而至，新区三县的房地产坐地起价，楼价从每平米4000人民币，狂飙到了4万，直追北京、上海等一线大城市。

新区三县除了房子被外来人哄抢外，当地拥有户籍的民众身价急升，特别是单身汉和已经离异的男女，纷纷在网上打出征婚广告。

4月2日晚，当地一名农民工照片的征婚启示在网上流传，征婚启示写道：“男，53岁，离异，无孩，农户，在雄县有两亩地，希望女方25岁以下，英美留学生优先”。

一名自称有雄县户籍的女子照片声称，她人在保定，希望“征北京男青年为夫”。还有一些比较夸张的征婚启示。诸如：“寻求北上广年龄25以下女孩为妻，除了这三个城市不考虑”，“年收入低于500万的女子不考虑”。

眼见铺天盖地的雄县征婚启示，不管是否是网民恶搞，但不少网民仍表示，一夜之间，雄县人都缠上了金腰带。什么都不干身价倍增，单身男女的问题都解决了。

当地不少网民也纷纷表示，得知设雄安新区后，兴奋得整晚睡不着，觉得天降横财“砸”在了自己头上。

还有网民调侃，年度最悲伤故事已经出台：雄县的同学，为了结束北漂，经过多年奋斗，加上借亲戚的钱，卖掉老家的住宅，于3月26日付了北京商住的首付。

传统经济找不到出路，资金只能在一个安全的领域“房地产”抱团取暖，熬下去

博览研究员注意到，尽管“一、二线”城市限购，但是今年以来“一、二线”城市房价大多仍然居高不下，甚至有部分城市，比如广州、北京等二手房市场出现了大幅上涨。与此同时，我们还看到，随着“三、四线”房地产去库存的推进，诸多“三、四线城市”房价也出现了上涨过快的现象，并且迎来新一轮的地产调控。

无论是“雄安新区”短期的房地产私下炒作、“三、四线地产的量价齐升”、还是之前的“上海自贸区”房地产炒作，都表明了一个现象：之所以出现以上情况的原因是，传统经济找不到出路，资金只能在一个安全的领域抱团取暖，熬下去。房地产就是这样一个“熬下去”的安全牢笼。

据中国人民银行公布，今年2月末，广义货币M2余额已经高达158.29万亿元人民币。但是，目前国内的可投资渠道十分有限。