事件：12月6日，1）全面降准：央行决定于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%；2）中央政治局会议召开：地产部分表述为“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

  全面降准节奏略超预期，稳增长背景下宏观环境预计将呈现暖意：上周五李克强总理会见国际货币基金组织总裁时提及适时降准，周一央行即宣布全面降准，节奏略超市场预期。此外上周五恒大公告无法履行担保责任后，一行两会表态支持房地产行业，供给端明确提到满足开发贷及并购贷、支持优质房企发行公司债，需求端提到重点满足首套房、改善性住房按揭需求，我们认为，行业资金面转松力度有望加大，此外在稳增长大背景下整体宏观环境预计也将呈现暖意。

  满足合理住房需求、促进行业良性循环：相比近几次中央政治局会议关于房地产行业的表述，本次会议提到1）支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，2）促进房地产业健康发展和良性循环。我们认为第一点与上周五银保监会提到的“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”基本一致，前期偏紧的按揭政策（利率、额度、放贷时间等）有望改善。此外“促进行业良性循环”为首次提及，房地产行业拥有较长的产业链，前期多家房企资金面暴雷对产业链上下游造成影响，预计政策面将对产业链整体进行呵护与规范。

  投资建议：总体来看1）短期供给端及需求端资金面预计将加速放松，销售环比有望好转，但考虑到年初高基数，明年初同比仍有压力，此外房企依然面临明年及展期部分还款压力，开工及投资预计将有一定滞后；2）流动性吃紧的颈部甚至腰部房企挺过眼前的困难“活下来”可能可以达成，但长期来看，公司间预计依然会继续分化，经营稳健、运营能力强的央企国企及部分优质民企才能“活得更好”。投资上，短期可以考虑二线弹性标的，长期可以关注，1）优质龙头及部分民企万科、保利、旭辉（未覆盖）等，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。

  风险提示：疫情发展超出预期、调控政策及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售表现不及预期