报告名称: 三十年国债和房地产新政

报告类型: 宏观经济研究

报告日期: 20240522

研究员: 蒋飞

 

【内容摘要】

核心观点：
5月17日今年第一笔超长期国债（30年期）投标结果显示，中标利率2.57%，全场招标倍数3.91，边际招标倍数382.6，与过去五个工作日（5月11日至16日）30年国债平均收益率的2.5782%相差不大，高于同期MLF利率的2.5%。表明本次超长期特别国债完成市场化发行，同时，我们认为全场倍数接近4倍，一定程度显示国债的超额需求旺盛，不排除利率有继续下降空间。
同日，央行、金监局等部门公布房地产“组合拳”，尤其包括保障性住房再贷款3000亿元，利率1.75%，鼓励引导金融机构支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计带动银行贷款5000亿元。
我们对此次地方国企收购已建商品房作保障房的融资成本和预期收益大致测算。若按去年底商业银行净息差及今年4月个人住房贷款利率，再考虑商业银行在住房贷款领域净息差可能更低，政府收购住宅融资成本或在3.48%左右，即使按照30年国债融资成本的2.57%、10年国债收益率大致为2.3%。对比城市租金回报率来说，融资成本可能偏高。今年4月北京、上海、深圳、广州、成都、天津六大城市的二手住宅平均租金回报率是1.66%。假设租金回报率大致覆盖融资成本，政府收购商品房的价格或需七折乃至更低。当然由于“收储”是民生保障行为，经济效益并非首要考虑因素，而各地库存和地产商现金流情况不同，各地收储价格大概率有差异，如杭州临安是按照不高于市价“收储”。
除了政府自身的经济效益可能有一定不足，当下的地产“收储”政策作为小范围尝试，在执行层面上也可能会遇一定挑战，整体收购规模与节奏可能各地有异。同时这一地产“收储”政策，相当于地方政府加杠杆帮助私人部门降杠杆，在地方政府化债压力依然较大的当前，对其协调各方资源、压降各方成本的能力是一个考验，地方政府尤其需平衡自身“去杠杆”与“加杠杆”、“化债”与“借债”之间的矛盾。另外也要考虑保障性租赁住房供给增加对二手房、租房市场的价格的压力。
我们认为尽管本次房地产政策“组合拳”下调公积金贷款利率25BP，但相对于同期70大中城市房价下跌的幅度，这一利率降幅或许不足以扭转购房者预期。降低购房实际利率或许是更好的稳定房地产的政策之一。

风险提示：国内宏观经济政策不及预期；对政府融资成本及收购商品房价格测算可能有误差；收购存量商品房用作保租房进度不及预期；信用事件集中爆发。