报告名称: 逆水行舟，地产托底

报告类型: 投资策略研究

报告日期: 20230901

研究员: 汪毅

 

【内容摘要】

从房地产需求端底层逻辑来看，在未来中国房地产市场交易总量呈现下降趋势是一种应然。房地产的需求主要来源于四种：1、由于城镇化和人口的增加而产生的居住刚需（首套房需求）；2、出于提高居住品质的目的（面积、户型、学区房等方面）而产生的改善型需求（二套房需求）；3、由于城市更新改造而产生的被动拆除换居产生的增量需求；4、预期未来房价上升而产生的投资需求，而在过去二十年，推动房地产行业欣欣向荣的本质原因还是在于人口的增加、城镇化的推动以及经济的高速增长，但是目前我国已经迈入老龄化、人口慢增甚至负增的阶段，未来的房地产市场势必围绕存量展开。

我国房地产竣工端维持高增，销售端和投资端尚待修复。在2018年房地产融资环境偏冷的情况下，房地产开发企业偏向于通过出售期房获取开发资金来源，因此会延长施工-竣工的时间段，在2018-2019年表现出来的是竣工端同比负增长，2023年以来，经济下行+房价预期趋弱的背景下，销售端和投资端依然弱复苏，但竣工端自4月份以来一直维持着18%-20%的高增水平，有望带动家电、建材等地产链下游短期快速修复。另外，由于政策端更偏向于现房销售，房地产购买者也相对来说出于风险厌恶的状态，因此现房销售增速大于期房销售增速，现房销售可能会成为未来房地产销售的一种趋势，房地产板块融资端的压力还是需要警惕。

从7月24日政治局会议定调来看，虽然没有提到“房住不炒”，但是政策的描述更倾向于“优化”而不是在总量上的放松，调整主要是为了满足居民对于住房的刚性需求和改善性需求。2022年4月政治局会议以来，房地产政策的放松只是针对于满足刚需，首套房和二套房贷款利率差持续走扩，到了2023年5月利差达到了0.88%的高点，而现在处于改善性需求的购房动机占比大概在4成，所以“认房不认贷”一旦在之前实行“认房又认贷”的城市扩散，那么改善性需求将会得到一定程度的释放，对于收入和积蓄满足一定条件的人群来说是比较大的利好，所以在短期内房地产销售能够得到修复。

在已经确定房地产政策趋势是结构性优化后，这次的“认房不认贷”主要期待点在于后续长三角地区的政策动作，一方面是因为长三角地区经济实力强劲，2022年，长三角GDP占比全国24%，另外一方面，长三角的常住人口占比自2019年以来一直在不断拉升，在2022年末已经达到了16.8%，这片地区有足够的人口和经济基础拉升当地的房地产发展。

那么“认房不认贷”的效果会如何？参考南京来看，大概率能够拉升短期房地产基本面。以长三角地区城市之一的南京为例，在2022年8月调整“认房又认贷”之后，商品房销售趋势经历了“低迷--反弹—复苏减弱’的过程。

风险提示：政策不及预期、房地产企业资金断裂、美联储超预期加息、出口下滑带累长三角经济发展