报告名称: 房地产税收新政落地，更多政策仍在路上----长城策略周观点（1111-1117）

报告类型: 投资策略研究

报告日期: 20241117

研究员: 汪毅,王小琳

 

【内容摘要】

房地产税收新政落地，“收储”政策仍在路上：11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》。
关于契税：将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
关于土地增值税：将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，即除保障性住房外，东部地区、中部和东北地区、西部地区的预征率下限分别调整至1.5%、1%和0.5%。各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。
11月8日，财政部最大规模一揽子化债方案落地的同时，关于房地产领域财政部也表示，“支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出”。11月13日房地产税收新政出台，积极响应了市场期盼，也反映出“稳地产”的政策力度和决心。加大住房交易环节契税优惠力度，切实节省了居民购房成本，有助于支持居民刚性和改善性住房需求，尤其是90-140平米之间的改善性住房需求。降低土地增值税预征率下限，有助于缓解房地产企业财务困难，对于房企现金流改善产生一定的积极作用。
11月8日财政部还提到了“专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地”。“收储”这方面的政策细则仍未推出，这可能是资本市场对于房地产税收新政反应稍显冷淡的原因之一。我们认为，今年四季度至明年有望实施更加给力的财政政策，“收储”等政策细则也有望加速落地。11月14日，新增实施100万套城中村和危旧房改造相关地产增量政策已落地，有助于存量房消化和进一步稳地产预期。后续可以重点关注12月中央经济工作会议对于财政增量政策以及房地产政策的相关表述。

市场观点：短期市场盘整，科技可能仍是进攻主线
10月份经济数据边际改善，逆周期政策效果有所显现。10月经济数据中，消费、制造业投资、房地产等方面数据改善相对明显。社会消费品零售总额同比增长4.8%，较上月提升1.6个百分点，“以旧换新”等消费刺激政策效果显现。1-10月，制造业投资增长9.3%，基础设施投资同比增长9.3%，房地产开发投资仍是拖累项。房地产方面，10月商品房销售面积累计同比-15.80%，降幅持续收窄，房地产销售边际改善趋势已形成。
市场短期盘整，科技可能仍是进攻主线。美联储11月降息25bp，美国大选基本结束，虽然11月14日美联储主席鲍威尔发言又“偏鹰”，他表示如果出现“阻碍进展或重新加速通胀”的风险，暂停降息将是“适当的”；如果就业市场突然放缓，逐步降息是合适的。但是美国降息趋势已经开启，影响市场的主要不确定性因素都已逐渐消化。股市在经历国庆节后一个多月的整理时间后，主线可能更加明晰。9月24日以来增量政策密集出台，体现出我国政策的发力重点已经立足于抬升国内经济修复斜率，因此我们认为对于国内资本市场的预期仍应该坚持“以我为主”。目前最大规模的一揽子化债方案已经落地，市场可能重点关注扩内需以及政策重点发力方向。短期“牛市”逻辑未改，在政策端和流动性驱动下，分母端仍是主导因素，估值修复仍将持续。中长期和美国深度联系的方向可能会割裂，需保持一定的冷静。
配置层面，我们建议优先关注以下三条主线：
1）财政刺激直接利好的化债、房地产、顺周期产业链以及以内需为主的相关行业。
2）科技板块在资金面改善下弹性更大，同时美国进一步技术封锁将有利于我国自主可控环节加速突破，地缘政治不确定性或直接传导至对军工相关行业的估值抬升。
3）并购重组相关政策持续推进，11月15日，证监会正式发布了《上市公司监管指引第10号——市值管理》，相关机会仍将演绎。

风险提示：股票市场风险、技术面指标失效风险、地缘形势影响风险偏好、历史数据对未来预测性降低、债券市场风险、外汇市场风险、金融期货波动风险、商品期货波动风险、政策落地不及预期风险等。